Ulga odsetkowa 2024. Komu przysługuje ulga i ile odsetek od kredytu hipotecznego można odliczyć?

Ulga odsetkowa to szczególna ulga podatkowa, umożliwiająca odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego w rocznym zeznaniu PIT, co zmniejsza podatek dochodowy. Jednakże, ulga ta jest dostępna tylko dla niektórych kredytobiorców. Dowiedz się, kto może skorzystać z tej ulgi i jak to zrobić.

Osoby spłacające kredyt hipoteczny co miesiąc przekazują bankowi wysokie raty, z których dużą część stanowią odsetki. Wydatki na pokrycie takich kosztów mogą wynieść nawet kilka, kilkanaście tysięcy złotych rocznie. Dlatego ulga odsetkowa, która pozwala na ich odliczenie w rocznym PIT, cieszy się dużym zainteresowaniem. Jeśli kupiłeś mieszkanie na kredyt w latach 2002-2006, możesz odliczyć odsetki od podatku.

Czy można odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego?

Odsetki od kredytu hipotecznego stanowią koszt zaciągnięcia zobowiązania i są dużym obciążeniem finansowym dla kredytobiorców. Standardowo nie podlegają one odliczeniu od podatku dochodowego.

Ulga jest dostępna jedynie dla osób, które zaciągnęły kredyt hipoteczny na cele mieszkaniowe w okresie od 1 stycznia 2002 r. do 1 stycznia 2007 r. Tylko te osoby mogą skorzystać z tej ulgi.

Na czym polega ulga odsetkowa?

Katalog ulg podatkowych wymienia różne ulgi, z których podatnik może skorzystać przy rozliczeniach z urzędem skarbowym. Jedną z nich jest ulga odsetkowa. Co to jest?

To specjalna ulga podatkowa stosowana przy rozliczeniach osób fizycznych z tytułu rocznego podatku dochodowego, umożliwiająca odliczenie od podstawy opodatkowania w rocznym zeznaniu podatkowym kwoty zapłaconych odsetek od kredytu mieszkaniowego lub budowlano-hipotecznego.

Ulga odsetkowa jest więc przeznaczona dla osób spłacających kredyt na cele mieszkaniowe, które ponoszą koszty odsetek.

Zapłacone w ciągu roku podatkowego odsetki mogą być odliczone od dochodu lub przychodu uzyskiwanego w danym roku podatkowym (w zależności od formy opodatkowania).

Co ważne, podatnik może odliczyć jedynie faktycznie zapłacone odsetki. Odliczenie jest limitowane do określonej wysokości.

Ulga odsetkowa i podstawa prawna

Ulgi podatkowe przysługują w Polsce głównie podatnikom płacącym podatek dochodowy od osób fizycznych. Zasady korzystania z takich ulg zapisane są w ustawie z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, która podlega niemal corocznym nowelizacjom i aktualizacjom. Zmieniają się również ulgi i odliczenia dostępne przy rozliczeniu rocznym PIT.

Ulga odsetkowa jest jedną z ulg, które zostały zlikwidowane. Ostateczny okres, w którym można z niej skorzystać, określono w ustawie z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 217, poz. 1588 oraz z 2008 r. Nr 209, poz. 1316). Dlatego dla ulgi odsetkowej podstawą prawną jest ustawa o PIT w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 roku.

W aktualnej ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych nie znajdziemy już przepisów dotyczących ulgi odsetkowej. Mimo to, na zasadzie praw nabytych, osoby które zawarły umowę o kredyt mieszkaniowy przed 1 stycznia 2007 r., mogą korzystać z ulgi do momentu spłaty zobowiązania, ale nie dłużej niż do 31 grudnia 2027 roku.

Komu przysługuje ulga odsetkowa?

Ulga odsetkowa przysługuje polskim rezydentom podatkowym, którzy podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i którzy między 1 stycznia 2002 roku a 31 grudnia 2006 roku zaciągnęli kredyt lub pożyczkę na cele mieszkaniowe.

Chodzi tu o kredyty hipoteczne zaciągnięte na:

• zakup nowego mieszkania lub domu (np. od gminy, spółdzielni lub dewelopera),
• wybudowanie budynku mieszkalnego,
• wniesienie wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej na nabycie prawa do lokalu lub budynku,
• nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkalne lub przebudowę budynku niemieszkalnego, jeśli w wyniku tego powstało samodzielne mieszkanie.

Ulga odsetkowa nie przysługuje, jeśli kredyt został zaciągnięty na zakup mieszkania z rynku wtórnego. Można natomiast skorzystać z ulgi, jeśli ponosi się koszty odsetek od kredytu refinansowego lub konsolidacyjnego, zaciągniętego na spłatę wcześniej udzielonego kredytu mieszkaniowego.

Szczególne warunki skorzystania z ulgi odsetkowej

Aby skorzystać z odliczenia odsetek kredytowych od podatku, należy spełnić dodatkowe warunki:

• Inwestycja dotycząca budynku lub lokalu mieszkalnego musi zakończyć się nie wcześniej niż w 2002 roku.
• Budowa, nadbudowa lub rozbudowa budynku na cele mieszkalne musi zakończyć się przed upływem 3 lat od końca roku kalendarzowego, w którym inwestor uzyskał pozwolenie na budowę lub użytkowanie budynku mieszkalnego.
• Wniesienie wkładu do spółdzielni mieszkaniowej lub zakup nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego wymaga podpisania umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego albo lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego lub umowy w formie aktu notarialnego o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego.
• Odsetki muszą być zapłacone, a ich wysokość i termin zapłaty udokumentowane dowodem wystawionym przez kredytodawcę.
• Odsetki nie mogą być zaliczone do kosztów podatkowych ani zwrócone podatnikowi w innej formie, chyba że zwrócone odsetki zwiększyły podstawę obliczenia podatku.
• Podatnik ani jego małżonek nie korzystali i nie korzystają z tzw. starych ulg budowlanych.

Podstawowym warunkiem skorzystania z ulgi odsetkowej w PIT jest zaciągnięcie kredytu na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Podatnik nie musi być zameldowany w nabytej nieruchomości ani w niej zamieszkiwać – wystarczy zamiar zamieszkania w kupowanym na kredyt lokalu w momencie zaciągania kredytu.

Sprzedaż nieruchomości zakupionej na kredyt nie powoduje utraty prawa do ulgi, jeśli nadal spłacane jest zobowiązanie.

Limity dla ulgi ustawowej – ile wynoszą w 2024 roku?

Przy uldze odsetkowej obowiązują limity odliczenia w deklaracji PIT. Odliczeniu podlegają tylko odsetki od tej części kredytu, która nie przekracza limitu, tj. określonej na rok zakończenia inwestycji kwoty stanowiącej iloczyn 70 m² powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał roku poprzedzającego rok podatkowy.

Limit ten wynosił:

• dla inwestycji zakończonych w okresie od 2002 do 2007 roku – 189 000 zł,
• dla inwestycji zakończonych w 2008 roku – 212 870 zł,
• dla inwestycji zakończonych w 2009 roku – 243 460 zł,
• dla inwestycji zakończonych w 2010 roku – 264 810 zł,
• dla inwestycji zakończonych w okresie od 2011 roku do 2019 roku – 325 990 zł.

W kolejnych latach kwota limitu dla ulgi odsetkowej nie może ulec zmniejszeniu. Dlatego przy ustalaniu tej podstawy przyjmuje się najwyższy wskaźnik przeliczeniowy 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalony dla celów obliczania premii gwarancyjnej od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał.

Ulga odsetkowa od kredytu hipotecznego za lata 2023/2024 przysługuje wyłącznie za odsetki od tej części kredytu, która nie przekracza limitu 325 990 zł.

243 460 zł × 7 800 zł / 500 000 zł = 3 797,98 zł

Jak odliczyć ulgę odsetkową od kredytu hipotecznego w 2024 roku?

Ulga odsetkowa od kredytu bankowego w 2024 roku może być rozliczona zarówno przez osoby spłacające kredyt hipoteczny zaciągnięty w okresie od 1 stycznia 2002 roku do 31 grudnia 2006 roku, jak i te, które na spłatę takiego kredytu zaciągnęły późniejszy kredyt refinansowy i nadal go regulują.

Odliczenia ulgi odsetkowej dokonuje się w rocznych zeznaniach podatkowych: PIT-37, PIT-36 lub PIT-28. Do urzędu skarbowego należy dostarczyć dodatkowe dokumenty:

• deklarację PIT-2K – wypełnia się ją w pierwszym roku korzystania z ulgi odsetkowej,
• deklarację PIT-D – należy ją wypełniać i dołączać do głównego zeznania w każdym kolejnym roku rozliczania ulgi odsetkowej,
• dokument potwierdzający wysokość i termin zapłaty odsetek – powinien być wystawiony przez podmiot udzielający kredytu lub pożyczki, np. bank, za każdy rok korzystania z odliczenia.

Chcąc uwzględnić ulgę w deklaracji PIT, należy ją najpierw obliczyć, stosując specjalny wzór na ulgę odsetkową:

Ulga odsetkowa = (limit z roku zakończenia inwestycji × kwota odsetek) / wysokość kredytu

Przykład rozliczenia ulgi odsetkowej w 2024 roku:

Podatnik zaciągnął w 2006 roku kredyt w wysokości 500 000 zł na budowę domu. Inwestycja zakończyła się w 2009 roku. Limit zapłaconych odsetek w tym roku wynosił 243 460 zł. W okresie 2009-2022 podatnik spłacał odsetki od kredytu i odliczał je w ramach ulgi odsetkowej. W 2022 roku podatnik spłacił odsetki w łącznej kwocie 7 800 zł. Rozliczając PIT za 2022 rok, podatnik odliczy odsetki w wysokości:

Ulga odsetkowa a pozostałe ulgi podatkowe w jednej deklaracji

W jednej deklaracji rocznej można ująć wszystkie przysługujące ulgi podatkowe, takie jak ulga odsetkowa, ulga na dzieci czy na internet.

Należy jednak uważać na inne ulgi związane z budową lub zakupem nieruchomości, ponieważ:

• ulga mieszkaniowa i ulga odsetkowa – można je łączyć w jednej deklaracji PIT, czyli oprócz odliczenia spłaconych odsetek od kredytu można również skorzystać z ulgi mieszkaniowej, która pozwala na zmniejszenie podstawy opodatkowania, jeśli po zbyciu lokalu środki uzyskane w ten sposób zostaną przeznaczone na spłatę kredytu mieszkaniowego,
• ulga budowlana i ulga odsetkowa – osoby korzystające z dużej ulgi budowlanej (np. na budowę domu i zakup gruntu) lub ulgi z tytułu systematycznego oszczędzania w kasie mieszkaniowej, nie mogą dodatkowo uwzględniać ulgi odsetkowej w tej samej deklaracji.

Odliczenie ulgi odsetkowej jest bezproblemowe w przypadku rozliczenia podatku dochodowego w deklaracji PIT 37, np. z tytułu zatrudnienia. Czy ulga odsetkowa jest dostępna dla osób prowadzących działalność gospodarczą?

Tak, ale ulga odsetkowa przy działalności gospodarczej ma pewne ograniczenia. Mogą z niej skorzystać tylko osoby rozliczające dochody z działalności gospodarczej według skali podatkowej i składające PIT 36. Jeśli stosują podatek liniowy, nie mają prawa do tej ulgi, chyba że uzyskują dochody opodatkowane według skali, np. z tytułu wynagrodzenia za pracę lub emerytury. Wówczas mogą odliczyć ulgę odsetkową, ale tylko od tych dochodów.

Prawo do ulgi odsetkowej mają także podatnicy rozliczający się w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na podstawie deklaracji PIT 28.

Ulga odsetkowa a wspólne rozliczenie

Ulga odsetkowa we wspólnym rozliczeniu małżonków może być uwzględniona, jeśli wspólnie spłacają kredyt mieszkaniowy. Wspólne rozliczenie podatkowe spowoduje, że cała kwota zapłaconych przez nich odsetek i odliczona w ramach ulgi odsetkowej pomniejszy ich wspólny dochód.

Jeśli małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu, odliczeń dokonuje się zgodnie z wnioskami zawartymi w zeznaniach rocznych – od dochodu każdego z małżonków w proporcji wskazanej we wniosku lub od dochodu tylko jednego z małżonków.

Jeżeli kredyt hipoteczny jest nadal spłacany przez małżonków pomimo rozwodu, po rozwodzie wspólne rozliczenie ulgi odsetkowej nie jest możliwe, ponieważ rozwód znosi wspólność majątkową. W takim przypadku ulgę odsetkową w swojej deklaracji PIT powinna uwzględnić ta osoba, która rzeczywiście poniosła koszty związane ze spłatą odsetek od kredytu.

Kredytobiorcy hipoteczni częściowo zwolnieni z podatków dochodowych

Warto wiedzieć, że w niektórych sytuacjach kredytobiorca musi zapłacić podatek dochodowy, np. gdy kredyt hipoteczny zostanie częściowo umorzony. Umorzenie kredytu oznacza brak konieczności zwrotu części otrzymanych z banku środków, co jest traktowane jako przychód z innych źródeł.

Do niedawna mało kto przejmował się podatkiem od umorzenia kredytu, ponieważ banki rzadko oferowały takie „prezenty”. Problem pojawił się wraz z rozpoczęciem programu ugód dotyczących kredytów frankowych. W wyniku takich ugód dochodzi do przewalutowania kredytu oraz częściowego lub całkowitego umorzenia zobowiązania.

Od 2020 roku frankowicze mogą korzystać ze specjalnej ulgi podatkowej, która zwalnia ich z obowiązku płacenia PIT od umorzonej kwoty kredytu. Jest ona wprowadzana kolejnymi rozporządzeniami Ministra Finansów, a ostatnia nowelizacja przepisów w tym zakresie obowiązuje od 15 marca 2022 r.

To najnowsze rozporządzenie dotyczy przychodów osiągniętych od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 r. i przewiduje zwolnienie z podatku dochodowego od osób fizycznych przychodów z tytułu:

• umorzenia kredytu mieszkaniowego,
• zastosowania ujemnego oprocentowania przy kredycie mieszkaniowym udzielonym w walucie obcej lub w złotych i nominowanym lub indeksowanym do waluty obcej.

Od 2023 roku można nie płacić podatku dochodowego od umorzonych części nawet kilku kredytów hipotecznych, pod warunkiem że były one zaciągnięte na jedną inwestycję mieszkaniową i podatnik nie korzystał wcześniej z umorzenia innego kredytu.

Przychody z ugód osiągnięte przed 2022 rokiem rozliczane były natomiast według zasad określonych w rozporządzeniu z 27 marca 2020 r., zgodnie z którymi zwolnienie z podatku dochodowego dotyczyło tylko jednego kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przez podatnika.

A co z kredytobiorcami, którzy dopiero walczą o sprawiedliwość i podpiszą ugody w kolejnych latach? Ustawodawca pomyślał już o nich. W listopadzie 2022 r. do Rządowego Centrum Legislacji trafił projekt rozporządzenia Ministra Finansów, który ma przedłużyć obecnie obowiązujące przepisy do 31 grudnia 2024 roku.

W uzasadnieniu projektu rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie z 11 marca 2022 r. można przeczytać:

„Projektowana zmiana (…) ma na celu przedłużenie zaniechania poboru podatku dochodowego (…) o kolejne dwa lata i objęcie nim dochodów bądź przychodów uzyskanych w okresie od 1 stycznia 2023 r. do 31 grudnia 2024 r.”

Najnowsza nowelizacja rozporządzenia w sprawie przedłużenia ulgi podatkowej dla frankowiczów znajduje się na etapie legislacyjnym, ale jej wprowadzenie jest już przesądzone. Nowe przepisy mają wejść w życie z dniem następującym po dniu ich ogłoszenia, co najpewniej nastąpi jeszcze w tym roku.

Jakich odsetek nie można odliczyć?

Przy rozliczaniu ulgi odsetkowej należy pamiętać, że nie wszystkie odsetki od kredytu można odliczyć.

Odliczeniu nie podlegają przede wszystkim odsetki, które:

• nie zostały faktycznie zapłacone,
• nie są udokumentowane dowodem wystawionym przez podmiot udzielający kredytu,
• zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów,
• zostały zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie,
• zostały odliczone od przychodów na podstawie ustawy o ryczałcie.

Nie można również odliczyć odsetek od kredytów:

• udzielanych ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego,
• udzielanych przez kasy mieszkaniowe,
• udzielanych w celu usunięcia skutków powodzi,
• objętych wykupem odsetek ze środków budżetu państwa,
• wykorzystywanych na nabycie gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu,
• zaciągniętych na zakup nieruchomości z rynku wtórnego,
• zaciągniętych na zakup nieruchomości od osoby fizycznej,
• zaciągniętych w ramach programu Rodzina na Swoim, czyli na zasadach określonych w Ustawie z dnia 8 września 2006 roku o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania.